あらかじめ所有不動産の詳細がわかる下記の書類をご準備いただくと相談がスムーズです。
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・測量図や境界についての資料（土地の場合）
・設計図面、建築確認済書、検査済書、設備の仕様書等（建物の場合）
・分譲時のパンフレット（マンションの場合）
・市町村からの納税通知書 等
お手元に書類がない場合でもお気軽にご相談ください。

不動産会社に売却を依頼する場合、その会社との間で「媒介契約」を結んでいただく必要があります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

それぞれにメリット・デメリットがございますので、お客様の状況に合った媒介契約をご提案いたします。

お客様のご要望に応じて、「簡易（机上）査定」または「詳細（訪問）査定」を行います。

まずは相場を知りたいという場合は簡易査定、具体的にご売却をお考えの場合は訪問した上で詳細な査定を行います。

査定に関して一切費用はいただきません。

まずはお気軽にご相談ください

「ご売却の流れ」にまとめておりますので、こちらをご参照ください。

売却条件や登記に関する手続費用、仲介手数料及び売却にかかる税金等があります。

具体的にどのような費用が必要となるかは、物件の種別や個別の事情、及び取引条件（売買契約の内容）等によって大きく異なります。

代表的なものは下記の費用ですが、物件により該当しないケースもあります。

・土地境界立会い及び確定測量費用

・既存建物の解体及び残置物の撤去処分費用

・ハウスクリーニング費用

・抵当権抹消登記費用

・仲介手数料

・契約印紙代

・譲渡所得税、住民税

他にも、増築部分の建物登記費用、住所変更登記費用、相続登記費用、建物滅失登記費用等が必要となる場合がございます。

仲介で売却する際には、当社でお出しする査定価格を基に販売価格をご提案いたします。

最終的にはお客様自身にご判断をいただき、販売価格を決定します。

可能です。

過去に当社で売却活動を行った中古住宅のうち、約6割以上が「居住中」の物件です。

購入希望者より見学希望があった際は、事前に日程の調整を行った上で、営業担当者が見学時に立会いますのでご安心ください。

また、お住まいになりながらの売却には、「メリット」「デメリット」がそれぞれございます。お客様に十分ご理解いただいた上で進めてまいります。

■「居住されている」場合

鍵のお預かりはいたしません。

ご案内時は事前に連絡の上、スケジュールの調整をいたします。

■「空き家」の場合

鍵を預けていただく事をお勧めします。

購入希望者から見学のご希望があったとき、円滑にご案内を進めることができます。もっとも貴重品等が屋内に保管されている場合等、お差支えがある場合には預けていただかなくても結構です。お客様の個別のご事情に合わせて柔軟に対応いたします。

可能です。

現地看板や新聞・インターネット広告をせずに売却活動ができます。当社独自のネットワークで買主様を全力でお探しします。

また、場合によっては当社が直接お客様より購入させていただくことも可能です。

※買取り条件は、当社規定に基づきます。

無料です。

お客様の費用負担は一切ございません。

主な広告として、自社サイトやポータルサイトへの物件情報掲載、不動産業者向けデータベース（レインズ）登録、新聞折込広告、現地看板の設置等がありますが、これらの広告にかかる費用はすべて当社にて負担いたします。

ただし、お客様から「特別に依頼」された広告につきましては、実費のご負担をお願いすることがございます。この場合は、事前に費用の発生をご説明し、お客様のご承諾を得てから広告を行います。

「仲介と買取について」にまとめておりますので、こちらをご参照ください。

ご事情により早期売却を希望される場合、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という売却方法がございます。「仲介」のように購入者が見つかるまで売れないということがなく、早期の現金化が可能です。

買取の場合、仲介と比較すると売却価格が低くなる傾向がありますが、「即現金化できる」、「周囲に知られずに売却ができる」、「お住替えのための資金計画が立てやすい」、「現状での買取りのため物件のお手入れが不要」などの大きなメリットがあります。仲介と買取の違いについてはこちらをご参照ください。

物件のお引渡し完了後、買主様に所有権が移るまでの間は、売主様にて管理を行っていただきます。

具体的には、土地の除草や除雪、建物については経年劣化を超える劣化（シロアリや雨漏りなど）を防ぐための定期的なメンテナンス、清掃、換気、設備機器の保守運転などです。これは物件の鍵を預けていただいた場合も同様です。

管理には手間と、場合により費用がかかることもありますが、しっかりと管理されている物件は買主様に好印象を与え、結果的に良いお取引きにつながることが期待できます。

「仲介」でのご売却の際は、残置物（家具や家電などの生活用品や荷物）を処分して何もない状態でお引渡しをするのが基本です。

撤去のタイミングですが、可能であれば販売活動を開始する前に済ませておくことをお勧めします。残置物があることでお部屋が狭く見えたり、撤去後に壁や床の傷や汚れが発見されるリスクがあるためです。もっとも、残置物の撤去には、時間的、金銭的なご負担がかかりますので、お客様のご事情に合わせて売買契約からお引渡しまでの間に行っていただくことも可能です。撤去を行う業者の紹介、手配も承っております。

一方、当社が直接物件を買い取る「買取」の場合は、片付けをしていただく必要はありません。当社が撤去の手続きを行いますので、そのままの状態でお引き渡しが可能です。

ライフライン（水道、ガス、電気）の費用は、お引渡しの前日までは売主様のご負担となります。よって、お引渡し前日までに、契約解除の手続きを済ませる必要があります。

現状が空き家の場合、引渡日に関係なく解約しても差し支えない場合もありますが、お客様をご案内する際に電気が必要になることもあります。解約のタイミングや解約方法など、営業スタッフよりご案内をいたします。また、当社にて解約手続きや新しい所有者様への名義変更手続きの代行も行っておりますので、お気軽にご相談ください。

可能です。

不動産の市場価値は築年数だけで決まるものではなく、立地・住環境・リフォームの有無や維持管理の状況・間取り等で決まっていきます。建物が古くても購入を検討される方も多くいらっしゃいます。

まずは、お客様のご要望をお伺いした上で、より良い販売方法をご提案いたします。

一般的にはリフォームの必要はありません。

買主様の好みの違いもありますので、買主様が負担をするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期ご売却が実現することもあります。

当社グループの東邦建工㈱にはリフォーム部門があり、ワンストップでお見積りや施工が可能ですので、いつでもご相談を承ります。

解体をしなくてもご売却が可能です。

古家がある土地を売却する場合、以下3つの販売方法があります。

①古家付き土地として販売

②古家を解体し更地にして販売

③解体更地渡しの条件を付けて販売（古家付きのまま販売をスタートし、売買契約後、引渡しまでに解体する条件を付ける方法）

古家付きのまま販売する方法と、建物を解体して販売する方法、どちらにもメリット・デメリットがあります。

立地や建物の状態が良かったりすると、古家付きでも売却がしやすい傾向にありますが、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。建物の状況などを確認した上で、より良い売却方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

物件に住みながらでも、販売活動をすることは可能です。

販売開始までに引越し先が決まっていなくても問題はありません。

買主様が見つかるまで物件に住むことができるので、家賃などの出費も抑えられます。

ただし、買主様が決まってからは速やかに引越し先を探していただく必要があります。

賃貸専門のグループ会社『東邦不動産プラザ（ピタットハウス）』が引越し先探しをサポートいたしますのでご安心ください。

はじめに、『住宅ローンの有無』をご確認ください。住宅ローンをご返済中の場合、ローン契約において「居住」が条件となっており、賃貸利用が制限されていることがあります。この場合、ローンの完済または事業用ローンへの借換えが必要ですが、あまり現実的とは言えませんので、ローンが残っている方はご売却を検討いただくのが適しています。

つぎに、『今後、住む予定があるか』をお考えください。一時的な転勤やご家族・親せき等が将来的にお住まいになる可能性がある場合、それまでの期間を賃貸で活用する方法があります。ただし、期間が限定されている物件は借り手がつきにくいというリスクもございますのでご注意ください。

最後に、『売るか貸すかまだわからない』という方は、売却を第一優先でお考えください。家は築年数が浅いほど高く売ることができ、空き家にしておくと劣化が早く進んでしまいます。

売却と賃貸のどちらが適しているかは、お客様のご事情や物件の状態によって変わります。それぞれにメリットとデメリットがございますので、悩んでいる方はぜひ一度当社にご相談ください。

売買契約時に「手付金」として取引価格の5～10％、「引渡し時」に残代金の全額を授受することが一般的です。

手付金は正確には売買代金とは別の意味をもつ金員ですが、残代金を授受する時（引渡し時）に代金に充当していただきます。

買主様から受領する売買代金の中から、諸費用を捻出するよう手配することも可能です。

事前に諸費用がご用意できない場合でも、お気軽にご相談ください。

可能です。

ただし、売却する金額よりも残債の額が上回っている場合は、その差額を現金でご用意いただく必要があります。

まずは査定金額をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。

媒介契約期間中であっても、ご希望があればいつでもお切り替えが可能です。

ただし、一般媒介から専任（専属専任）媒介に切り替えを行う場合、複数社と結んでいた契約を１社に絞る必要があります。もともと一般媒介を結んでいた会社で専任媒介へ契約を切り替える場合、切り替えたい旨を伝えれば、あとは不動産会社が一般媒介契約を解除し、専任媒介契約を結ぶところまで行います。しかし、その他の会社については、自分で解約を申し出る必要があります。

現状有姿売買であっても、売主様が責任を負うことはあり得ます。

そもそも「現状有姿売買」とは「現在の状態のまま売買」することであり、物件に劣化や故障等の不具合があっても修繕をせずにそのまま引き渡すということを意味します。

問題となるのは、物件を引き渡した後で売買時には気付かなかった「不具合」や「欠陥」が見つかった場合です。売主様としては、現状引渡しなのだから、修繕等は買主側にて負担すべきだ、とお考えになるかもしれませんが、民法において「売主は欠陥の修繕や損害賠償及び契約解除の責任を負う」と定められています。これを「契約不適合責任」といいます。

この契約不適合責任による売主様のリスクを軽減するためにも、「物件状況確認書（告知書）」や「建物状況調査（インスペクション）」を最大限活用し、物件の状況を売主様にてしっかり把握し、これを買主様にもれなく説明（告知）すること（そして、それらの内容を売買契約書の特約条項として明記すること）が大切です。なお売主様の責任を免責とすることができる契約もあります。

『物件状況報告書（告知書）』とは、不動産売却において売主が買主に対して物件の状況を説明する書面です。

当社では、将来のトラブル防止と安心なお取引きのため、（公社）全国宅地建物取引業協会連合会が策定する売買契約書添付の書式を使用しています。この書面をもって、売主様は『重要な事項』について知り得ている事実を明らかにし、買主様にご説明いただくことになります。ここでいう『重要な事項』とは、物件の状況やどのような状態で引渡しされるかということです。特に、「欠陥」や「不具合」があるかに関しては、買主様の関心も高くなります。

売買契約では、売主様が知っている欠陥や不具合を明確にして、予め買主様に説明し、買主様がそれを了解、容認したうえで契約を締結したときは、売主様はその欠陥や不具合についての責任を負う必要がないとされています。反対に、これらの不具合等を知りながら（又は容易に知ることができたのに）、告知していなかった場合、修繕や損害賠償、契約解除などの法的責任を問われるなど、深刻なトラブルとなることがあります。（売買契約書において不具合等の責任を負わないとする取決めをしていた場合も同様です。）

欠陥や不具合等には、物理的な事項のほか、事件、事故、火災、自殺等の心理的影響があると推定される事実、及び騒音、振動、臭気等の発生や、近隣の建築計画の有無などの周辺環境に関する事項も含まれます。

このような物件の状況を説明するためのひとつの材料として、「物件状況確認書（告知書）」は大変重要な役割を持っています。

「契約不適合責任」とは、売買契約において引き渡された物件が「契約内容に適合していない」と判断された場合（いわゆる債務不履行になった場合）、売主様が買主様に対して負う民法で定められた責任のことです。

耳慣れない言葉かもしれませんので、一つ例を挙げて説明いたします。

〈例〉

【売主A】と【買主B】との間で、中古住宅の売買契約が成立し、引渡しも無事に完了していたとします。

契約から2ヶ月以上たった梅雨の頃、仲介業者から売主Aさんに電話がありました。

仲介業者「買主Bさんから、昨日までの雨で１階リビングの天井付近から雨漏りしていると連絡があった。Bさんは購入後わずか数ヶ月での雨漏りなので、Aさんの負担で直してほしいと言っている。」

これを受けAさんは、「現状渡しの契約なのだから修繕はBさんが負担すべきではないか？」と考えます…

このようなケースで、売主Ａさん、買主Ｂさんのどちらに修繕等の責任があるのか、といったことを定めているのが「契約不適合責任」です。民法では、買主に引き渡した物件（ここでは中古住宅）が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主は売主に対し「補修」、「代金減額請求」、「契約の解除」及び「損害賠償請求」ができると定めています。

今回のような「雨漏り」の場合、「品質」について契約内容と合っていない（契約不適合）ということになり、その他特約がない限り、「売主Ａさんが修繕の請求に応じなければならない」という結論になる可能性があります。

このように契約不適合責任では、売主様の責任が明確に規定されています。

売主様が負うかもしれない将来のリスクを回避するためにも、

• ①定期的なメンテナンスを行い、物件の状態を維持するとともに、その状況をしっかり把握すること。
• ②「物件状況確認書（告知書）」を使用して「欠陥」や不具合」等を予め買主様に説明し、その内容について了解、容認を得ておくこと。
• ③「建物状況調査（インスペクション）」を活用して、中古住宅の劣化状況を客観的に把握し、買主様と情報を共有すること。

等の対策を進めておくことが重要になります。

売却により譲渡益が生じた場合は、売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。

年末調整をしているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。なお、各税務署でも申告書の書き方について、無料相談を実施しています。

固定資産税及び都市計画税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。そのため、その年の分は売主様にて一旦すべて納税していただきます。

不動産の売買が行われた場合、引渡し日を基準に、引渡日から12月31日までの日割り計算された金額を買主様からお支払いいただいて清算するという内容の特約をつけることが一般的です。

土地や建物を売って利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（譲渡所得税）がかかります。

譲渡所得とは、不動産を売却した金額から各種経費を引いたものです。課税対象となる譲渡所得を求めるには、次の計算式を用います。

課税譲渡所得＝譲渡金額※1－（取得費※2＋譲渡費用※3）

※1譲渡金額…土地・建物の売却代金、固定資産税・都市計画税の精算金。

※2取得費…購入する際にかかった費用。購入代金や建築代金、取得時に支払った仲介手数料、契約書の印紙税、登記費用、不動産取得税、測量費・土地造成費用など。

※3譲渡費用…売却にかかった経費。売却時に支払った仲介手数料、契約書の印紙税、建物の解体費など。

居住用財産の譲渡所得については、各種特例があります。

また、不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も変わります。この所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までとなりますのでご注意ください。

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

権利書（登記済証または登記識別情報）を紛失したからといって、権利を失ったり、登記や売買ができなくなるということはありません。

権利書の再発行はできませんが、土地の所有者であることを証明できれば、各種手続きが可能です。

具体的には、司法書士などの資格者代理人による「本人確認情報の提供制度」を利用することです。これは、司法書士などの資格者代理人が所有者本人と面談し、運転免許証などの身分証明書の呈示を受け、本人であることを確認した上で、法務局に本人確認情報を提供するというものです。

当社では司法書士の手配も行っておりますので、権利書を紛失された場合もお気軽にご相談ください。

可能です。

遠方より何度もお越しいただくのは時間と労力がかかります。当社ではお客様になるべくご負担のないよう、電話やメール、Ｚｏｏｍなどオンラインでのお打合せにも対応しています。

現地や役所での調査、購入を検討しているお客様のご案内や条件等の調整はもちろん、必要な場合は測量や不用品の処分、建物解体業者の手配など、全て当社が手続きを行います。

※ただし、売買代金受領・登記のお手続きなどで、一度はこちらにお越しいただく必要があります。

基本的に所有者本人の意思がなければ不動産売却はできません。

しかし、所有者が認知症などで意思確認が困難な場合、「成年後見制度」を利用することで、本人に代わり親族等の後見人が売買の手続きを行うことが可能です。

成年後見制度とは、認知症や障害により判断が十分でないとみなされた成人にとって代わり、後見人が財産の管理や様々な契約を行う制度です。この制度を利用するには、家庭裁判所へ申し立てを行い、後見人を選定する必要があります。

不動産の売却は、原則として所有者（契約者）本人の立会いが必要です。

しかし、売却したい不動産が遠方にある、高齢のため移動が難しい、仕事や健康上の理由、所有者が複数いて日程調整ができないなど、様々な事情から所有者による売却手続きができないことがあります。このような場合、代理人を選任して委任すれば、売却手続きを進めることができます。

今回のケースで考えますと、親が所有する不動産を売却するには、まず親が子を代理人として選任し、委任を受ける必要があります。その際、委任を受けている証明として「委任状」を作成します。

委任状に基づいて行われる契約行為は、所有者本人が行った場合と同等の効力を持ちます。そのため委任内容が曖昧だと、権限外の事項について代理人が勝手に判断を下してしまい、大きな損失を被ることも考えられます。トラブルを回避するためにも、代理人が持つ権限の範囲や所有者本人が決定した事項を明確にしておくことが重要です。委任状の作成方法や必要書類など、営業スタッフがご案内いたします。まずはお気軽にご相談ください。

所有者が亡くなった後に不動産を売却する場合、「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記を亡くなった方（被相続人）から相続人に名義変更することです。通常は相続登記が完了した後、売却手続きを進めることになります。（相続人が複数いる場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、その遺産分割協議書を基に相続登記を申請します。）この手続きは司法書士が行いますが、司法書士の手配からすべて当社で行いますので、亡くなったばかりで何もしていない状況でも、お気軽にご相談ください。

住宅ローンや税金の滞納などにより不動産が差し押さえとなった場合、その不動産はのちに「競売」にかけられることになります。「競売」とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、担保となっている不動産を裁判所の管理下で強制的に売却することをいい、多くは市場価格の5～7割程度の金額での落札となります。

競売になりそうな方にお勧めしたいのが「任意売却」です。債権者の同意を得て一般市場で売却ができるため、競売に比べて有利な条件でのご売却が可能です。競売のように強制的に進むのではなく、債権者との話し合いのうえ、希望に沿った形で売却活動を進めることができます。市場価格に比較的近い価格で売却ができる可能性が高く、売却後の残債についても無理なく返済ができるよう交渉することもできます。

競売よりも有利に売却を進めることができる任意売却ですが、これには期限があり「競売の開札日の前日まで」に売却手続きを完了させる必要があります。任意売却で買い手を探して売買契約を締結し、決済まで完了するには時間がかかります。また、時間が経っているほど債権者との交渉が難しくなり、買い手を探す期間も短くなってしまいます。より良い条件で売却するためには、1日でも早く売却の準備を進める必要があります。

可能です。

ただし、境界がはっきりしない場合、トラブルに発展する可能性がありますので、境界を確定した後のご売却をお勧めします。

当社営業スタッフが現地や役所にてしっかりと調査を行った上、必要に応じて境界立会い、及び確定測量をご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

まず「越境」とは、建物や工作物等が隣地や道路の境界線を越える、境界線をはみ出している状態を意味します。

一般的には、ブロック塀やフェンス、物置、エアコンの室外機、出窓などが多いですが、排水管などの埋設物、また空中（上空）で屋根の庇（ひさし）や雨どい、電線が越境しているケースもあります。

越境がある場合（越境している、されている、どちらも含みます）、越境されている土地所有者の権利を制限することとなり、隣人とのトラブルに発展するリスクもありますが、最も現実的な問題は住宅ローンの利用ができない点です。

越境が民地同士の場合、下記の内容を含む合意書を締結することで金融機関の審査が通る可能性があります。

• ①越境の事実確認
• ②越境物の取扱い
• ③どのタイミングで越境を是正するか
• ④第三者への承継
• ⑤越境物に対する債権債務の有無

一方、官地（道路、水路等の公共物）への越境の場合、上記のような同意書の締結が困難なため、現金購入者に限定した売却を検討する必要があります。

越境物の有無は、境界立会いを実施しないと確定できない場合が多いので、ご売却のタイミングで境界立合いを実施し、民地への越境であれば覚書を締結することをお勧めします。

道路として使用されている土地（道路敷地）の所有権は、通常はその道路を管理する自治体にあります。しかし、様々な経緯により、道路敷地の所有権が個人の名義のまま残っていることがあります。この状態を「未登記道路」とよんでいます。未登記道路も公道であることに変わりはありませんので、いくら自分に所有権があるといっても、道路以外の用途で使用することはできず、所有権を残しておくメリットはありません。相続を重ねると権利関係が複雑になりますので、できるだけ早いタイミングで本来の形に直しておくことが望ましいです。分筆登記と寄付行為（自治体で負担）によって未登記道路を解消することができます。

ご売却のタイミングで増築部分の登記を（建物表題変更登記）していただく事をお勧めします。

相続や売買などで代替わりをしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりすることがあります。また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）場合も、登記をする必要があります。

未登記のまま売却を進めることで問題となるのが、住宅ローンの融資が受けられないことです。未登記部分には抵当権が設定できないため、ローンを組むための担保がなく融資対象から外れてしまいます。ローンが利用できない物件となると、現金で支払える買い手を探すことになるため売却に時間がかかる可能性があります。

登記にかかる費用につきましては、売主様のご負担になることが一般的です。当社では、登記を行う土地家屋調査士の紹介、手配も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

なお表題変更登記をした場合、未登記だった部分の固定資産税・都市計画税が増額になり、未負担分は5年遡って課税される可能性がありますのでご注意ください。

一定の要件を満たしている場合、ご売却が可能です。

都市づくりを計画的に行うため、都道府県は「都市計画区域」という範囲を定め、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分をしています。このうち「市街化調整区域」は、自然や資源（森や農地など）を守るために、市街化を押さえる地域とされており、原則として建物を建てることができません。

ただし、市街化調整区域が定められる以前から「宅地」として利用されてきた土地（既存宅地）は、一般住宅の建築が認められる場合があります。また「雑種地」など農地以外の土地であれば、資材置き場用地として販売することもできます。

市街化調整区域には細かな制限があり、慎重に確認する必要がありますが、ご売却が可能となるケースもございますので、まずはご相談ください。